ক্যাপ রেট। রিয়েল এস্টেট বিনিয়োগে, আপনি দ্রুত শিখবেন যে ক্যাপ রেট একটি বিনিয়োগ বিবেচনা করার জন্য সর্বাধিক ব্যবহৃত মেট্রিকগুলির মধ্যে একটি। এটি একটি বিনিয়োগের আর্থিক ফলাফল মূল্যায়ন করার একটি সহজ উপায়, কিন্তু আপনি এই নিবন্ধে দেখতে পাবেন, এর সীমাবদ্ধতা রয়েছে৷
পরিচয়
সরাসরি ক্যাপিটালাইজেশন পদ্ধতি হল ক্যাপিটালাইজেশন অনুপাতের গণনা। এটা একটা সংজ্ঞা মত. সর্বাধিক বাজি গণনা করা হয় এবং নিম্নরূপ নির্ধারণ করা হয়। উদাহরণস্বরূপ, যদি একটি বিল্ডিং নেট অপারেটিং আয়ে $10,000 উৎপন্ন করে এবং $100,000-এ বিক্রি করে, তাহলে হারটি 0.1 হিসাবে গণনা করা যেতে পারে। প্রান্তিক হারগুলিকে শতাংশ হিসাবে প্রকাশ করা হয়, তাই আমরা এটিকে 10 শতাংশ হিসাবে পড়ি। এই গণনার সরলতা আপনাকে একটি অজানা চিত্র সমাধান করতে দ্রুত এটি পুনর্বিন্যাস করতে দেয়। উপরের উদাহরণে, আমরা NOI এবং মান জানি, কিন্তু যদি আমাদের শুধুমাত্র NOI এবং ক্যাপ রেট থাকে, তাহলে আমরা সহজেই মান নির্ধারণ করতে পারতাম। এর উপযোগিতা সুস্পষ্ট, যেহেতু আপনার কাছে সবসময় তিনটি তথ্য থাকবে না। লাভজনকসরাসরি ক্যাপিটালাইজেশন পদ্ধতির পদ্ধতিটি ফটোতে নীচে দেখা যেতে পারে। এটি একটি রিয়েল এস্টেট উদাহরণ৷
আয়ের সরাসরি মূলধনের পদ্ধতি ব্যবহার করার সুযোগ
যেহেতু ক্যাপ রেট এত দ্রুত এবং সহজে গণনা করা যায়, এটি এমন একটি সংখ্যা হয়ে উঠেছে যা বিনিয়োগকারী এবং অন্যান্য রিয়েল এস্টেট পেশাদাররা একটি বিনিয়োগের সাথে অন্য বিনিয়োগের তুলনা করতে ব্যবহার করে। দুটি বিনিয়োগ বিবেচনাধীন হতে পারে যেখানে উভয়েরই সম্পূর্ণ ভিন্ন তালিকা মূল্য এবং গোলমাল আছে, কিন্তু একই ক্যাপ রেট প্রত্যেকের ক্ষেত্রে প্রযোজ্য হলে, আপনি সহজেই তাদের তুলনা করতে পারেন।
পেশাদার মূল্যায়নকারী এবং রিয়েল এস্টেট বিনিয়োগকারীরা মূল্যায়নের জন্য বিভিন্ন পন্থা ব্যবহার করে। প্রত্যক্ষ ক্যাপিটালাইজেশন পদ্ধতিটি তাদের মধ্যে একটি, এবং এটি আমরা পূর্বে প্রবর্তিত একই সূত্রের উপর নির্ভর করে। আর্থিক পরিভাষায়, পদ্ধতিটি ভবনটিকে "স্থায়ী" হিসাবে মূল্যায়ন করে। প্রকৃতপক্ষে, এই গণনার পিছনের গণিত অনুমান করে যে বিনিয়োগটি অনির্দিষ্টকালের জন্য রিটার্ন জেনারেট করতে থাকবে।
ক্যাপ রেটটি "ছাড়" হিসাবে কাজ করে যা বিনিয়োগকারীরা এই আয়ের প্রবাহে বিভিন্ন ঝুঁকির জন্য প্রয়োগ করে। ঝুঁকিমুক্ত বিনিয়োগ বলে কিছু নেই, তাই বিনিয়োগকারীরা অ্যাকাউন্টে যে কোনো আয়ের প্রবাহে ছাড় দেয়। সম্ভাব্য সমস্যা এবং এতে যে ক্ষতি হতে পারে। ক্যাপ রেট আমাদেরকে আয়ের সাথে মূল্যের অনুপাত বলে দেয় যা বিনিয়োগকারীরা ভবিষ্যতের আয়ের জন্য গ্রহণ করতে ইচ্ছুক।
আপনি কোন NOIব্যবহার করুন
এটি এমন একটি প্রশ্ন যা একজন বিনিয়োগকারীকে সর্বদা ক্যাপিটালাইজেশন রেট দেখার সময় জিজ্ঞাসা করা উচিত। কোন সাধারণভাবে গৃহীত NOI নেই। এটি বিনিয়োগকারীদের জন্য একটি সমস্যা তৈরি করে যখন তারা একটি প্রদত্ত বিনিয়োগের জন্য মার্কেট ক্যাপ রেট নির্ধারণ করার চেষ্টা করে। তারা হয়তো শুনেছেন যে প্রশ্নে থাকা ব্যক্তির পাশের সম্পত্তিটি "সাত শতাংশের মধ্যে" বিক্রি হচ্ছে যখন এটি কেবলমাত্র "দালালি" নম্বরে হতে পারে যা NOI স্ফীত করে। যদি NOI বেশি বা কম হয়, তাহলে এটি প্রকৃত ক্যাপ হারের উপর সরাসরি প্রভাব ফেলবে যেখানে সম্পদ লেনদেন করা হয়। তাই বাজারের তুলনামূলক পারফরম্যান্সের স্টক নেওয়ার জন্য আপনার দলের সাথে কাজ করা গুরুত্বপূর্ণ এবং আপনি কোন হারের সীমা বৈধ বলে মনে করেন তা সাবধানে বিবেচনা করুন৷
এই পদ্ধতিটি কখন ব্যবহার করা উচিত
ক্যাপ রেট এবং মূল্যায়নের সরাসরি মূলধন পদ্ধতি একটি বিনিয়োগকারী হিসাবে আপনার টুলবক্সে থাকা একটি দরকারী টুল। এটি লেনদেনের একটি দ্রুত বিশ্লেষণের অনুমতি দেয় এবং যদি একটি সমালোচনামূলক লেন্সের সাথে পদ্ধতিগতভাবে করা হয় তবে এটি একটি শক্তিশালী কৌশল হতে পারে। যাইহোক, এটি ছাড়াও, মূল্যায়নের অনেক সহায়ক বা বিকল্প পদ্ধতি রয়েছে। ট্রেড অ্যানালাইসিস ক্ষমতা বিকাশের সময় আপনাকে কখন এই একটি গণনার থেকে বেশি কিছু করতে হবে তা জানা একটি গুরুত্বপূর্ণ দক্ষতা।
পদ্ধতি সূত্রের উদ্ভব
রিয়েল এস্টেট বিনিয়োগ বিশ্লেষণে, মূলধন হার রিয়েল এস্টেট মূল্যের সাথে নেট অপারেটিং আয়ের অনুপাতের সমান। তুলনামূলক বৈশিষ্ট্যের মূলধন হার ব্যবহার করা হয়একটি সম্পত্তির অভ্যন্তরীণ মূল্য পেতে তার নেট অপারেটিং আয়ে ছাড় দেওয়া।
অন্য যেকোন বিনিয়োগের মতই, রিয়েল এস্টেটের মূল্যায়ন করা হয় ভবিষ্যতের নগদ প্রবাহের বর্তমান মূল্যের উপর। রিয়েল এস্টেটের মূল্য নির্ধারণের জন্য দুটি পদ্ধতি রয়েছে: সরাসরি মূলধন পদ্ধতি এবং ছাড়যুক্ত নগদ প্রবাহ পদ্ধতি। সরাসরি ক্যাপিটালাইজেশন বিকল্পে, সম্পত্তি থেকে আয়ের প্রবাহ, নেট অপারেটিং আয় দ্বারা পরিমাপ করা হয়, চিরস্থায়ী হিসাবে বিবেচিত হয় এবং সম্পত্তির মূল্য ডিসকাউন্ট হার দ্বারা বিভক্ত NOI এর সমান।
সূত্র
প্রত্যক্ষ মূলধন পদ্ধতি ব্যবহার করে সম্পত্তির মান চিরস্থায়ী অর্থপ্রদানের বর্তমান মূল্যের সূত্র দ্বারা নির্ধারিত হয়:
r হল মূলধন হার এবং NOI হল নেট অপারেটিং আয়৷ এটি অন্তর্নিহিতভাবে গণনার মধ্যে NOI বৃদ্ধির হার অন্তর্ভুক্ত করে। প্রান্তিক হার r ডিসকাউন্ট হারের সমান i বিয়োগ হার g। এগুলি হল প্রত্যক্ষ ক্যাপিটালাইজেশন পদ্ধতি সূত্রের জন্য ভেরিয়েবল৷
উপরের সমীকরণটি পুনর্বিন্যাস করলে, আমরা r-এর গাণিতিক রাশি পাই। মূলধন হার r নির্ধারণ করা হয় নেট অপারেটিং আয়ের অনুপাতের (NOI) সাথে তুলনাযোগ্য বৈশিষ্ট্যের মানের উপর ভিত্তি করে। সমান আয় NOI - সমস্ত অপারেটিং খরচ, মেরামত এবং রক্ষণাবেক্ষণ, বীমা, সম্পত্তি কর, ইউটিলিটি, ইত্যাদির কম সম্পত্তি। NOI হল নেট নগদ প্রবাহের একটি অসম পরিমাপ, অর্থাৎ এটি কোনও সুদের ব্যয় বা অন্য কোনও মূলধন খরচ কাটা করে না, পাশাপাশি সম্পত্তির মূল্য এবং সর্বোচ্চ হার।
প্রান্তিক হার
সম্পত্তির মূল্য দিতে ব্যবহৃত প্রান্তিক হার অবশ্যই রিয়েল এস্টেট লেনদেন থেকে হতে হবে যা সম্পত্তির অবস্থান, আকার, সম্পত্তির প্রকৃতি (আবাসিক এবং বাণিজ্যিক), ইজারা মেয়াদ (স্বল্প বা দীর্ঘমেয়াদী) পরিপ্রেক্ষিতে মূল্যবান সম্পত্তির সমান।, বয়স, অর্থাৎ মেরামত এবং উন্নতির খরচ নির্ধারিত হয়, ইত্যাদি।
প্রত্যক্ষ আয়ের মূলধন পদ্ধতি ব্যবহার করার উদাহরণ
নিম্নলিখিত তথ্যের প্রেক্ষিতে, সম্পত্তি A-এর মান B এবং C বিক্রয়ের জন্য উপলব্ধ তথ্য ব্যবহার করে প্রাপ্ত প্রান্তিক হার ব্যবহার করে যেটি সবচেয়ে উপযুক্ত। ব্যবসায়িক মূল্যায়নে সরাসরি মূলধন পদ্ধতির একটি উদাহরণ:
| সম্পত্তি | A | B | C |
| NOI | $1, 000, 000 | $2, 000, 000 | $15, 000, 000 |
| মান | ? | $25, 000, 000 | $150, 000, 000 |
| লিজ মেয়াদ | 10 বছর | 8 বছর | 3 বছর |
| ভাড়াটেদের সংখ্যা | 2 | 3 | 10 |
সম্পত্তি B হল C সম্পত্তির তুলনায় A সম্পত্তির মতো, তাই আমাদের B সম্পত্তির মান এবং NOI থেকে প্রাপ্ত মূলধন শতাংশ ব্যবহার করে সম্পত্তি A-এর মান প্রয়োজন।
তুলনীয় মধ্যে পার্থক্য প্রতিফলিত করতে উপরে ব্যবহৃত ক্যাপ রেট উপরে বা নিচে সামঞ্জস্য করা যেতে পারেসম্পত্তি (অর্থাৎ সম্পত্তি B) এবং যে সম্পত্তি মূল্যায়ন করা হচ্ছে (অর্থাৎ সম্পত্তি A)।
সরাসরি মূলধন বনাম ছাড়যুক্ত নগদ প্রবাহ বিশ্লেষণ
অনেক বাণিজ্যিক রিয়েল এস্টেট দালাল, ঋণদাতা এবং মালিকরা আয়ের পদ্ধতির কথা মাথায় রেখে রিয়েল এস্টেট মূল্যায়ন ব্যবহার করেন। প্রত্যক্ষ মূলধন থেকে প্রাপ্ত মূল্যায়ন হল একটি ডিসকাউন্টেড ক্যাশ ফ্লো (DCF) বিশ্লেষণ। একটি সরাসরি মূলধন মূল্যায়নের জন্য, স্থিতিশীল নেট অপারেটিং আয় (NOI) বাজার মূলধন হার দ্বারা ভাগ করা হয়। আনুমানিক খরচ, DCF বিশ্লেষণের জন্য NOI-এর সাথে বিশ্লেষণের সময়কালের শেষে প্রত্যাশিত বিপরীত খরচ সহ প্রতি বছর একটি অনুমান প্রয়োজন। সাধারণত, একজন বিশ্লেষক রিটার্ন অনুমান করতে আয়ের মূলধন ব্যবহার করে। এই প্রত্যাশিত নগদ সুবিধাগুলি একটি মূল্যায়ন বাজারে পৌঁছানোর জন্য উপযুক্ত হারে ছাড় দেওয়া হয়। বিনিয়োগ ঝুঁকি মূল্যায়নে সরাসরি মূলধনের পদ্ধতিটি প্রায় একই নিয়ম অনুসারে বিবেচনা করা হয়।
নিট অপারেটিং আয় অনুমান
যদিও এই গণনাগুলি সহজ এবং সরল, তারা মূল্যায়নকারী বা মূল্যায়নকারীর অনুমানের উপর নির্ভর করে। সরাসরি ক্যাপিটালাইজেশন ব্যবহার করার সময়, স্থিতিশীল NOI-এর বৈশিষ্ট্যগুলি মূল্যায়ন করা প্রয়োজন। এই মূল্যায়ন বাজার এলাকায় তুলনীয় বৈশিষ্ট্যের জন্য বাজার তথ্যের উপর ভিত্তি করে; সম্পত্তি কিভাবে সঞ্চালন করা উচিত মূল্যায়নকারীর মতামত প্রতিনিধিত্ব করে. যেহেতু একজন মূল্যায়নকারীর মতামত বাজারের ডেটা পর্যবেক্ষণের উপর ভিত্তি করে, তার বা তার NOI অনুমানের সাথে ত্রুটি খুঁজে পাওয়া কঠিন। যখন বাজার "পর্যাপ্ত" হয়, তখন "স্থিতিশীল NOI" ধারণাটি বিশেষভাবে কার্যকর। যাইহোক, বিশেষউদ্বেগের দুটি ক্ষেত্র।
প্রথম, মূল্যায়নের সময় সম্পত্তিতে উল্লেখযোগ্য খালি থাকলে কী হবে? স্পষ্টতই, উল্লেখযোগ্য, স্থায়ী খালি পদের আশায় কেউ রিয়েল এস্টেট বিকাশ করে না। এইভাবে, মূল্যায়নকারী প্রকৃত শূন্যপদের বৈশিষ্ট্যের পরিবর্তে খালি পদের বাজার শেয়ার ব্যবহার করতে পারে। এর ফলে আইটেমটির মডিফায়ারের জন্য NOI বৃদ্ধি পায় এবং মডিফায়ারের মান স্ফীত হতে পারে।
দ্বিতীয়, যদি স্থানের চাহিদা বৃদ্ধির কারণে একটি সম্পত্তির ভবিষ্যৎ NOI বাড়বে বলে আশা করা হয়, যার ফলে ভাড়ার হার উচ্চতর হয়, তাহলে NOI-এর এক বছরের প্রত্যক্ষ মূলধন সম্পত্তিটিকে অবমূল্যায়ন করতে পারে। যেহেতু DCF বিশ্লেষণ ভাড়ার হার, খালি পদের হার, সংগ্রহের ক্ষতি এবং অপারেটিং খরচের মধ্যে বাৎসরিক সমন্বয়ের অনুমতি দেয়, তাই DCF বিশ্লেষণটি সময়ের সাথে একজন ক্রেতার NOI বৃদ্ধির পূর্বাভাস দিতে ব্যবহার করা যেতে পারে।
যখন সম্পত্তিটি আগামী তিন থেকে পাঁচ বছরের মধ্যে সম্পূর্ণভাবে ভাড়া দেওয়া হবে বলে আশা করা হয়, উদাহরণস্বরূপ, জীবনযাত্রার খরচ পছন্দসই স্তরে হ্রাস করা যেতে পারে। প্রত্যাশিত পরিবর্তনের এই স্পেসিফিকেশনের ফলে এই সময়ের মধ্যে NOI-এর বাস্তবসম্মত অনুমান পাওয়া যায় - একটি বছরের NOI ক্যাপিটালাইজ করার চেয়ে অনেক ভালো ফলাফল। কিন্তু অন্যদিকে, কেবলমাত্র ধরে নিলে যে তিন বছরের মেয়াদে শূন্যপদের হার হ্রাস পাবে, এটি একটি স্ফীত NOI হতে পারে৷
ডিসিএফ বিশ্লেষণ এই ধরনের পরিস্থিতির জন্য উপযুক্ত। যাইহোক, DCF বিশ্লেষণ খুব একটা উপযোগী নয় যখন এটা জানা যায় যে একটি সম্পত্তি সম্পূর্ণভাবে ভাড়া দেওয়া হয়েছে। সমান বার্ষিক নগদ প্রবাহের একটি সিরিজের বর্তমান মান সমান সমানমূলধনী মূল্য। যখন NOI তে কোন উল্লেখযোগ্য পরিবর্তন প্রত্যাশিত না হয় তখন DCF বিশ্লেষণ বৈশিষ্ট্যগুলি ব্যবহার করা ভুল নয়৷ যাইহোক, মূল্যায়ন প্রতিবেদনের ব্যবহারকারীদের সচেতন হওয়া উচিত যে এই পদ্ধতির ফলাফল সরাসরি ক্যাপিটালাইজেশনের সঠিক প্রয়োগের দ্বারা উত্পাদিত ফলাফলের চেয়ে ভাল নয়। বিনিয়োগ ঝুঁকি মূল্যায়নে সরাসরি মূলধনের পদ্ধতিটি প্রায় একই নিয়ম অনুসারে বিবেচনা করা হয়।
মূলধন এবং ডিসকাউন্ট হারের পছন্দ
তাত্ত্বিকভাবে, NOI-এর এক বছরের মূলধন নিয়ে উদ্বেগ বাদ দেওয়া হয়েছে। বাজার মূলধন নির্ধারণে মূল্যায়নকারীর দক্ষতা, তুলনামূলক বিক্রয়ের হার - এটি একটি বড় ভূমিকা পালন করে। যদি মার্কেট ক্যাপ রেট একটি সম্পূর্ণ লিজ দেওয়া সম্পত্তির ভাগ্যের সাথে সংশ্লিষ্ট ক্রেতার প্রত্যাশার সাথে আইটেমগুলির সাথে তুলনীয় খালি স্থানের হার সহ সম্পত্তি বিক্রয় থেকে প্রাপ্ত হয়, তাহলে মানটি অপরিবর্তিত NOI এবং মার্কেট ক্যাপ রেট থেকে অনুমান করা যেতে পারে৷
এছাড়াও ক্রেতারা যারা ভবিষ্যতে NOI বৃদ্ধির আশা করেন মজুরি মূল্যের বৈশিষ্ট্যগুলি এই প্রত্যাশাগুলিকে প্রতিফলিত করে৷ উভয় ক্ষেত্রে, প্রত্যাশাগুলি পর্যবেক্ষণ করা মূল্য মূলধনে প্রতিফলিত হয়। একটি মূল্যায়নকারী সমস্যা দেখা দেয় যখন এটি পাওয়া যায় না এমন বস্তুর সাথে মিল করা প্রয়োজন। এই ক্ষেত্রে, মূল্যায়নকারীকে অবশ্যই একটি মূলধন হার বিকাশ করতে হবে এবং সেরা উপলব্ধ সমকক্ষদের থেকে NOI অনুমান করতে হবে এবং একটি বাজার মূল্যের অনুমান তৈরি করতে হবে যা ভোক্তাদের প্রত্যাশা প্রতিফলিত করে৷
ডিসিএফ বিশ্লেষণ করতে একটি উপযুক্ত ডিসকাউন্ট রেট ব্যবহার করা হয়, NOI অনুমানকে এতে রূপান্তরিত করেমান যখন DCF বিশ্লেষণ একটি রিয়েল এস্টেট বাজারের মূল্য দিতে ব্যবহৃত হয়, তখন মূল্য ছাড়ের হার অবশ্যই বাজার থেকে তুলনামূলক সম্পত্তি ডেটা ব্যবহার করে বের করতে হবে। সুতরাং, ডিসিএফ বিশ্লেষণ এবং সরাসরি মূলধনের জন্য প্রাসঙ্গিক তুলনামূলক ডেটার প্রয়োজন একই। বিনিয়োগ বিশ্লেষণের জন্য যখন DCF বিশ্লেষণ ব্যবহার করা হয়, তখন প্রত্যাশিত নগদ প্রবাহকে ছাড় দিতে প্রয়োজনীয় রিটার্নের হার ব্যবহার করা উচিত।
একটি প্রয়োজনীয় কঠিন পছন্দ
প্রত্যক্ষ মূলধন এবং DCF-এর বিশ্লেষণ - প্রতিটি নির্দিষ্ট পরিস্থিতিতে উপযুক্ত। বিশেষ করে, স্থিতিশীল NOI বিশ্লেষণ বৈশিষ্ট্য আশা করার জন্য সরাসরি মূলধন উপযুক্ত; DCF পরিবর্তিত NOI-এর প্রত্যাশিত বৈশিষ্ট্যের জন্য উপযুক্ত। একটি উপযুক্ত ক্যাপিটালাইজেশন রেট এবং ডিসকাউন্ট রেট বেছে নেওয়া কখনও কখনও উভয় পদ্ধতির জন্য কঠিন হতে পারে। DCF বিশ্লেষণের প্রধান সুবিধা হল বিশ্লেষণের সময়কালের জন্য NOI অনুমান করার জন্য প্রয়োজনীয় ডেটা সংগ্রহ করার ক্ষেত্রে, একজনকে অবশ্যই সম্পত্তির পরিপ্রেক্ষিত সম্পর্কে জানতে হবে৷
DCF বিশ্লেষণের জন্য সতর্ক বিবেচনার প্রয়োজন। একটি নির্দিষ্ট ধরনের স্থান এবং অপারেটিং খরচের জন্য প্রত্যাশিত সরবরাহ এবং চাহিদার মূলধন হার। সঠিকভাবে করা হয়েছে, এই ধরনের বিশ্লেষণ তথ্য প্রদান করতে পারে যা সরাসরি মূলধনের মাধ্যমে স্পষ্ট নয়। প্রায়ই, যদিও, DCF বিশ্লেষণের প্রাথমিক ব্যবহার সরাসরি মূলধন মূল্যায়নের বাজার মূল্য নিশ্চিত করে। যদিও DCF বিশ্লেষণে ব্যবহৃত অনুমানগুলি কিছু NOI বৈশিষ্ট্যের জন্য আরও নির্ভুল হতে পারে, বাজার মূল্যের সরাসরি মূলধন অনুমানের স্বাধীন নিশ্চিতকরণের জন্য উপযুক্ত ছাড় প্রয়োজন।হার।
উপসংহার
আধুনিক বিশ্বে প্রচুর পরিমাণে অর্থনৈতিক উপকরণ রয়েছে এবং সেগুলি বোঝা বেশ কঠিন। এই নিবন্ধে, সরাসরি ক্যাপিটালাইজেশন পদ্ধতি বিস্তারিতভাবে বিশ্লেষণ করা হয়েছে. এটি একটি খুব দরকারী কৌশল যা প্রায়শই অর্থনীতিতে ব্যবহৃত হয়। এখন পাঠক এটির সাথে পরিচিত এবং এটি ব্যবহার করতে পারেন। যেকোনো ধরনের ব্যবসা বা আয়ের বস্তুর মূল্যায়নে আয়ের সরাসরি মূলধনের পদ্ধতি ন্যূনতম ঝুঁকি নিয়ে একটি সফল ব্যবসা গড়ে তুলতে সাহায্য করে।
