আমাদের দেশের সংবিধানে ভূমি অধিকারের কথা বলা আছে। প্রত্যেক নাগরিকের জমিসহ ব্যক্তিগত সম্পত্তির অধিকার রয়েছে। আধুনিক প্রবিধানগুলি ল্যান্ড কোডে একটি ভূমি প্লটের ধারণাকেও সংজ্ঞায়িত করে: এটি পৃথিবীর পৃষ্ঠের একটি অংশের নাম যা ফেডারেল আইন অনুসারে নির্দিষ্ট সীমানা চিহ্নিত করেছে৷
আইন ও ধারা
আমাদের দেশ, নিজস্ব আইন সংস্কার করে, ভূমি সম্পর্কের ক্ষেত্রে আইনকে উপেক্ষা করতে পারে না, যেহেতু ভূমি এবং এর সম্ভাবনা মানুষের কর্মকাণ্ড ও জীবনের ভিত্তি তৈরি করে৷
রাশিয়ান ফেডারেশনের ল্যান্ড কোডের 11.1 অনুচ্ছেদে ভূমি প্লটের সংজ্ঞা স্থির করা হয়েছে। সীমানা একটি ভূমি প্লটের একমাত্র চিহ্ন নয়, এই ধারণাটি রিয়েল এস্টেট বস্তুর জন্য একটি বরাদ্দের অন্তর্গত অন্তর্ভুক্ত, যা ব্যক্তিগত, পৌর বা রাষ্ট্রীয় মালিকানায় হতে পারে। জমি নিয়ে লেনদেনের অনুমতি তুলনামূলকভাবে সম্প্রতি চালু হয়েছে। বহু বছর ধরে, নাগরিক অধিকারের একটি বস্তু হিসাবে একটি ভূমি প্লটের ধারণাটি ভূমি সংক্রান্ত সমস্যাগুলির রাষ্ট্রীয় নিয়ন্ত্রণের সাথে অবিচ্ছেদ্যভাবে যুক্ত হয়েছে। বহু বছর ধরে পৃথিবীসম্পত্তির প্রকার হিসাবে স্বীকৃত এবং নাগরিক আইন সম্পর্ক থেকে বাদ দেওয়া হয়েছিল। জমির সাথে লেনদেনকে বৈধ হিসাবে স্বীকৃতি দেওয়ার একটি অনন্য সুযোগ সাম্প্রতিক বছরগুলিতেই দেখা দিয়েছে৷ জমির ব্যক্তিগত মালিকানার স্বীকৃতির পর জমির অধিকারের ধারণা ও শ্রেণীবিভাগ সম্ভব হয়েছে।
জমি প্লট ক্রয় ও বিক্রয়
আধুনিক রাশিয়ান আইন প্রদান করে যে আমাদের দেশের প্রতিটি নাগরিকের একটি জমি বরাদ্দ নেওয়া বা গ্রহণ করার এবং ইচ্ছামত তা নিষ্পত্তি করার অধিকার রয়েছে। এখন একটি ভূমি প্লট ধারণা একটি অ-আইন শিক্ষা দিয়ে নাগরিকদের ব্যাখ্যা করা যাবে না - জমি লেনদেন, বিক্রয়ের কাজ, দান এবং বরাদ্দের উত্তরাধিকার সাধারণ হয়ে উঠেছে। "জমি বাজার" শব্দগুচ্ছ একটি সাধারণ শব্দগুচ্ছ হয়ে উঠেছে যা প্রায়শই মিডিয়াতে পাওয়া যায়। এই সব সম্ভব হয়েছে জমির আইনি সম্পর্ক নিয়ন্ত্রণমুক্ত করার কারণে।
নাগরিক অধিকার এবং জমির অধিকার
নাগরিক অধিকারের একটি বস্তু হিসাবে একটি জমি প্লটের ধারণার ভাগ্য সহজ ছিল না। প্রথম পর্যায়ে, আইনপ্রণেতারা খুব অল্প সময়ের মধ্যে আইনের একটি সেট তৈরি করার কাজটির মুখোমুখি হন যা ব্যক্তিগত মালিকানায় জমির আইনি স্থানান্তর নিশ্চিত করবে। তাড়াহুড়োতে, এমন নিয়মগুলিও গৃহীত হয়েছিল যা অস্পষ্টভাবে এবং ভিন্নভাবে ব্যাখ্যা করা যেতে পারে। সুতরাং আইন প্রণয়নের দ্বিতীয় পর্যায়ে, পূর্বে গৃহীত আইনী নিয়ম অনুসারে নাগরিক অধিকারের একটি বস্তু হিসাবে ভূমি প্লটের ধারণাটি প্রবর্তন করা প্রয়োজন হয়ে পড়ে। এইভাবে জন্ম হয়েছিল ল্যান্ড কোড, যা অনুসারেরাশিয়ান ফেডারেশনের ভূখণ্ডে জমির সাথে সমস্ত লেনদেন সম্পাদিত হয়৷
আইনি জমির শ্রেণীবিভাগ
আধুনিক আইন নির্ধারণ করে যে একটি জমির প্লটের ধারণায় একটি প্রতিষ্ঠিত ধরনের ব্যবহার অন্তর্ভুক্ত করা উচিত এবং একটি নির্দিষ্ট বিভাগের অন্তর্গত। রাশিয়ান ফেডারেশনের ল্যান্ড কোড প্লটগুলিকে সাতটি বিভাগে বিভক্ত করে, যার ভিত্তিতে একটি প্রদত্ত জমির অংশের উদ্দেশ্য নির্ধারণ করা হয়। নির্বাচিত বিভাগের উপর নির্ভর করে, জমি ভাগ করা যেতে পারে:
- কৃষি জমি;
- বসতি নির্মাণের জন্য বরাদ্দকৃত অঞ্চল;
- শিল্প সুবিধা নির্মাণের জন্য বরাদ্দকৃত শিল্প এলাকা;
- বিশেষভাবে সুরক্ষিত অঞ্চল এবং বস্তু (বহুভুজ, সীমান্ত ভূমি);
- জাতীয় ভূমি সম্পদ তহবিল (সংরক্ষণ, অভয়ারণ্য ইত্যাদি)।
সমস্ত শ্রেণীবদ্ধ জমির নিজস্ব ধরণের জমি ব্যবহারের অনুমতি রয়েছে। এই বিভাগ নির্ধারণ করে কিভাবে জমি ব্যবহার করা উচিত। বিভিন্ন শ্রেণীর বরাদ্দের জন্য ভূমি ব্যবহারের ধরন একই হতে পারে। উদাহরণস্বরূপ, একটি দেশের প্লট কৃষি জমি এবং একটি বাড়ি নির্মাণের জন্য উভয়ই ব্যবহার করা যেতে পারে।
অনেক ধরনের অনুমোদিত ব্যবহার আছে। প্রায়শই জমি বরাদ্দ করা হয়:
- কৃষি কাজ;
- ব্যক্তিগত সহায়ক প্লট;
- হর্টিকালচার এবং হর্টিকালচার;
- ডাচানির্মাণ;
- চাষ;
- আবাসন
মনে হচ্ছে অনুমোদিত ভূমি ব্যবহারের ধরন একে অপরের সাথে একই রকম, তবে তাদের সকলের মধ্যে মৌলিক পার্থক্যও রয়েছে। শহরতলির নির্মাণের উদ্দেশ্যে জমি বলতে বোঝায় একটি অস্থায়ী বা স্থায়ী বাড়ির নির্মাণ যেখানে আপনি নিবন্ধন করতে পারেন (বা করতে পারবেন না)। দেশে, আপনি ব্যক্তিগত ব্যবহারের জন্য সবজি এবং ফল চাষ করতে পারেন। কিন্তু এই এলাকায় প্রাণীদের প্রজননের ব্যবস্থা করা হয় না। বাগান এবং উদ্যানপালনের জন্য পারমিট সহ বরাদ্দগুলি রিয়েল এস্টেট নিবন্ধনের অধিকার ছাড়াই তৈরি করা যেতে পারে। তবে পৃথক আবাসন নির্মাণের উদ্দেশ্যে প্লটগুলি শাকসবজি এবং ফল চাষের জন্য ব্যবহার করা যাবে না। কৃষিকাজের উদ্দেশ্যে জমির প্লটগুলি বিক্রির জন্য শাকসবজি এবং ফল চাষ এবং গৃহপালিত পশু পালনের অনুমতি দেয়। একই সময়ে, কৃষক একজন স্বতন্ত্র উদ্যোক্তা হিসাবে নিবন্ধন করার এবং কর প্রদানের দায়িত্ব নেয়।
ভূমি ব্যবহারের ধরন কি পরিবর্তন করা যেতে পারে
ভূমি টার্নওভারের ধারণা প্রদান করে যে ভূমি ব্যবহারকারী ভূমি ব্যবহারের ধরন পরিবর্তন করতে পারে। এটি করার জন্য, আপনাকে অবশ্যই স্থানীয় প্রশাসনের কাছে উপযুক্ত আবেদনের সাথে আবেদন করতে হবে। আবেদনে জমির প্লটের উদ্দেশ্য পরিবর্তনের কারণ নির্দেশ করতে হবে এবং নথি জমা দিতে হবে যেমন:
- পাসপোর্ট;
- ক্যাডাস্ট্রাল প্ল্যান;
- জমির মালিকানা নিশ্চিতকারী দলিল।
গন্তব্যের ধরন পরিবর্তন সম্পর্কে প্রশ্নজনসাধারণের শুনানিতে জমা দিতে হবে, যার ফলস্বরূপ, প্রশাসন হয় ভূমি ব্যবহারের ধরন পরিবর্তন করে, অথবা কারণগুলি নির্দেশ করে তা করতে অস্বীকার করে। একটি ইতিবাচক সিদ্ধান্তের সাথে, ক্যাডস্ট্রাল পরিকল্পনা পরিবর্তিত হয়, এবং মালিক জমির জন্য একটি নতুন শংসাপত্র পায়। ভূমি ব্যবহারের ধরন পরিবর্তনের জন্য সমস্ত খরচ জমির মালিক বহন করে৷
ভূমি অধিকারের প্রকার
প্রত্যেক জমির মালিকের একটি জমি প্লটের মালিকানার অধিকার রয়েছে৷ কিন্তু অধিকারের প্রকারগুলি বেশ ভিন্ন, যেমন নথিগুলি এই অধিকারগুলিকে প্রত্যয়িত করে৷ আইনজীবীদের জন্য অনেক কাজ সেই নাগরিকদের দ্বারা সরবরাহ করা হয় যারা মালিকানার ধরনগুলির মধ্যে পার্থক্য বোঝে না এবং অসংখ্য মামলায় জমির মূল মালিকানা নিয়ে বিতর্ক করে। জমির অধিকারের সবচেয়ে সাধারণ ধরনটি বিবেচনা করুন - চিরস্থায়ী স্থায়ী ব্যবহারের অধিকার।
চিরস্থায়ী ব্যবহার
একটি জমির প্লটের স্থায়ী চিরস্থায়ী ব্যবহারের অধিকারের ধারণাটিকে আইন দ্বারা ব্যাখ্যা করা হয়েছে এমন ব্যক্তিদের জমির প্রকৃত অধিকার হিসাবে, যারা প্রকৃতপক্ষে, বরাদ্দের মালিক নয়৷ একটি চিরস্থায়ী অধিকার একটি আইনি আইন বা জমি প্লট ব্যবহারের অধিকার প্রত্যয়িত অন্যান্য নথির ভিত্তিতে মঞ্জুর করা হয়। ব্যবহারের শর্তাবলী লঙ্ঘন করা হলে, মালিক ব্যবহারের অধিকার হারায়। সাধারণত এই ধরনের অধিকার হারানোর বিষয়টি আদালতের সিদ্ধান্তের দ্বারা শক্তিশালী হয়৷
এছাড়াও বরাদ্দের আজীবন মালিকানার অধিকার রয়েছে৷ এটি শুধুমাত্র জমির মালিকের জীবদ্দশায় বৈধ এবং বিশেষ ক্ষেত্রে উত্তরাধিকারসূত্রে পাওয়া যেতে পারে।এক্ষেত্রে জমির মালিকের অন্য কোনো অধিকার নেই।
ভোগ
ভূমি ব্যবহারের ধারণা রয়েছে যা আমরা ইউরোপীয় ভূমি আইনের জটিল ঐতিহ্য থেকে উত্তরাধিকারসূত্রে পেয়েছি। এখানে তথাকথিত সুবিধার প্রতি বিশেষ মনোযোগ দেওয়া হয়। এই নাম অন্য কারো জমি ব্যবহার করার সীমিত অধিকার বহন করে। মালিকের স্বেচ্ছায় ইচ্ছার ভিত্তিতে বা আদালতের সিদ্ধান্তের ভিত্তিতে একটি স্বাচ্ছন্দ্য প্রতিষ্ঠিত হয়। সুতরাং নিম্নলিখিত ক্ষেত্রে একটি সীমিত অধিকার আহ্বান করা যেতে পারে:
- আশেপাশের বিভাগের মধ্য দিয়ে যাতায়াত প্রদান;
- যোগাযোগ প্রকৌশল কাঠামো স্থাপন;
- যখন প্রয়োজনীয় জমির কাজ করা হয় (মেলিওরেশন, সেচ);
- অন্যদের প্রয়োজন, যা কেবল তখনই উপলব্ধি করা যায় যখন একটি স্বাচ্ছন্দ্য প্রতিষ্ঠিত হয়।
ভূমির অংশ
ভূমি কোডে আপনি জমির অংশের ধারণা খুঁজে পেতে পারেন। এই নামটি জমির একটি নির্দিষ্ট অঞ্চলকে দেওয়া হয়েছিল, যা সম্মত সীমানার সাহায্যে একটি স্বাধীন জমি বরাদ্দে পরিণত করা যেতে পারে। জমির প্লট ফর্মে জারি করা যেতে পারে:
- ভূমি ভাগ। এটি একই প্লটের মালিকানার শর্তসাপেক্ষ অধিকারের নাম, যা একাধিক ব্যক্তির অন্তর্গত।
- ভূমির ভাগ - জমির ভাগের আর্থিক মূল্য, যা একটি আইনি সত্তার অনুমোদিত মূলধনে অবদান রাখে।
ভূমির একটি দৃঢ়ভাবে সংজ্ঞায়িত টুকরা হিসাবে একটি জমির প্লটের সাধারণভাবে গৃহীত ধারণাটি ভুল, যেহেতু এই ধারণাটি শুধুমাত্র তখনই পরিচালিত হতে পারে যখন একটি প্লটকে অংশে ভাগ করা হয়। এই নিয়মটি আর্টের 1 ধারা দ্বারাও নিশ্চিত করা হয়েছে। 11.4 SCএইভাবে, বরাদ্দকৃত অঞ্চলের আইনি বিভাজনের পরেই একটি জমির প্লট আইনি ক্ষেত্রে প্রবেশ করে। আইনের এই ব্যাখ্যাটিই ভূমি সংক্রান্ত সমস্যা সমাধানের সময় আদালতে ব্যবহৃত হয়।
